盡管背著黃金珠寶產業集聚區的“光環”，但很長一段時間以來水貝的街道、建筑看上去與珠光寶氣并不相關。如今，城市更新開始顛覆大家對水貝的印象，但卻同時遭遇黃金珠寶產業的“寒冬期”，或許這就是一個產業和一座“城”之間的微妙關系。

如果把水貝比作一座城，那么珠寶絕對是水貝的代名詞。

在深圳，如果您跟別人問起水貝，別人的第一反應肯定是珠寶。水貝位于深圳市羅湖區，早已是深圳乃至全國有名的黃金珠寶產業集聚區，水貝村更被稱為“中國珠寶第一村”。盡管背著這么多的“光環”，水貝的城市更新也是在這幾年才突然爆發。面對黃金珠寶產業的“寒冬期”，黃金珠寶產業與樓市之間也產生了獨特的化學反應。

水貝和珠寶之間的故事 600年前，這里就是一個村；20年前，這里是一個工業區。但在當時，或許沒有人會想到這一棟棟陳舊工業廠房，如今會閃耀這么大的“光芒”。

10月的深圳，天氣似乎仍未“入秋”。張小姐站在水貝村大門前，向正在施工的工地不停張望。她是水貝村人，從小住在這。她告訴記者自己時常會回來看看城市更新的進度，也經常回想過去的城中村時光。

因水得財，因貝而富。如今的水貝在很多人眼里意味著黃金、財富。600年前，這里就是一個村；20年前，這里是一個工業區。除了赫赫有名的水貝村以及貝麗花園，周圍的許多工業廠房已經被貼上“水貝工業區”的標簽。

在張小姐的印象中，20幾年前水貝的珠寶企業不多，基本上都是紙廠、汽車維修廠等比較低端的產業，租金也非常便宜，但在當時，的確已經有一些黃金珠寶的加工廠。此外，水貝以及周邊片區還是許多上市公司的“搖籃”，包括特力、深中華、深深寶、農產品等，萬科的總部也曾經在水貝。

由于有了工業區的產業支持，直接帶動了水貝村以及周邊住宅小區的繁榮。“別看有些陳舊，水貝的黃金珠寶以前是勞動密集型產業，工業區所需的勞動力和創造的財富相當驚人，當時我們村里的出租房供不應求。”張小姐說道，“但隨后工業區的發展遇到瓶頸，直接導致我們這附近的房子不好出租。”

不過，黃金珠寶行業早已和水貝“結緣”。2004年，深圳市黃金珠寶產業集聚基地正式掛牌。盡管經歷了產業轉移，但過去轉移的多是加工企業，從事品牌生產的企業依然留在水貝。

在這個由水貝一路、水貝二路和貝麗北路交織而成的狹小“三角洲”里，如今幾乎全國所有知名的黃金企業都在這里設立了辦事處或分公司，幾乎全國所有大型珠寶商都在這里設立了展銷點。目前，水貝黃金珠寶產業集聚區年產銷值超過1000億元，已集聚超過2000家法人珠寶企業，占據全國70%的市場份額。水貝通過轉變發展模式，現已形成了設計、生產、加工、展示、檢測、批發銷售一條龍的產業鏈條，產業集群規模越來越大，產業價值鏈越來越完整，已經成為輻射全國乃至世界的知名珠寶集聚區。

城市更新瞬間爆發

很長一段時間以來，水貝的街道、建筑看上去與珠光寶氣并不相關，但就在這幾年，城市更新步伐加快顛覆了大家對水貝的印象，昔日的舊工業廠房多數已經變成了即將竣工的高樓大廈。

盡管背著黃金珠寶產業集聚區的光環，但在過去很長一段時間，水貝的街道、建筑看上去與珠光寶氣并不相關，街道狹窄而陳舊，整個工業園區內幾乎沒有高樓大廈，烈日驕陽透過樹葉從縫隙間炙烤著往來的行人。的確，水貝發展黃金珠寶產業這么多年，片區里新建的寫字樓少之又少，新建的住宅小區也不多。

“雖然黃金珠寶產業發展的不錯，但這里的環境在很長一段時間卻沒有發生什么變化，從房價的變化就可以看得出來。”張小姐說，她在2000年的時候在田貝四路的某新樓盤買下了一套33平方米的公寓，當時的價格是21萬元，折合每平方米6300元左右，但到了2011年年初，她的這套房子賣出價格為52萬元，10年間張小姐這套房子價格漲幅為147%。而深圳樓市早已從2004至2005年開始進入上漲階段。

隨著黃金珠寶產業的發展，大量的產業和居住需求支撐著水貝片區的房價。不過，僅僅靠釋放新地塊來提供支撐，難以給這座城市所期許的未來，這注定深圳只能接受城市更新。如今，深圳各個片區都在借助城市更新的力量發展，過去看似“陳舊”的水貝也不例外。未來，水貝村將打造成“湖畔精品社區、珠寶創意旗艦城”，而水貝——布心片區將整體打造成國際珠寶生態創意城區。

作為有著悠久歷史的水貝村，率先進入了城市更新浪潮。根據羅湖重建局《關于羅湖區翠竹街道水貝村城市更新單元規劃（草案）》，水貝村城市更新單元項目早在2013年就列入深圳市城市更新第二批計劃，城市更新單元用地面積53710平方米，項目共包括兩塊用地，其中北部地塊用地位于水貝一路北側，南部地塊用地位于水貝一路南側。記者現場調查發現，今年以來水貝村的城市更新進度加快，北部地塊的原建筑物已被拆除，進入施工狀態，這個進度在深圳所有城中村的更新中已算順利；南部地塊城市更新也在加速推進中，部分住宅樓的住戶開始搬遷。

而在去年，《關于在羅湖區開展城市更新工作改革試點的決定》和《關于在羅湖區開展城市更新工作改革試點的方案》經深圳市政府常務會議研究通過。深圳最早的建成區羅湖成為全市首個城市更新改革試點區。市里簡政放權，加之深圳市政府隨后又推出了東進戰略，水貝的城市更新可以說是瞬間爆發。

從水貝地鐵站出來后往南看去，一座座正在建設之中的珠寶大廈映入眼簾。如今，走在水貝的街道上，昔日的舊工業廠房多數已經變成了即將竣工的高樓大廈。據記者調查，除了水貝村的城中村更新項目，A股上市企業特力旗下的特力珠寶大廈已經進入招商階段；水貝珠寶國際廣場已經封頂，主塔樓高度突破200米；水貝金座、水貝銀座、興龍黃金珠寶大廈、金展珠寶廣場等大樓拔地而起，即將投入使用；由舊工業廠房改造的水貝萬山工業區也已經煥然一新。

城市更新步伐加快以及深圳房價在去年出現一輪上漲，加之目前水貝城市更新還未提供傳統意義的住宅產品，這些因素都在一定程度上帶動了水貝片區的房價。美聯物業提供的數據顯示，目前水貝片區的平均房價為每平方米64000元。就拿張小姐所買的房子來說，盡管已經有近16年的樓齡，但如今的成交價一度達到每平方米6萬元，近5年間這套房子的價格上漲超過280%。“其實，去水貝買房就是沖著黃金珠寶產業和學位，包括黃金珠寶產業帶動的周邊發展，員工帶來的購買力和承受價格的能力，之前這里成交的多數大戶型都是附近珠寶公司的高層所買。”中介吳小姐對記者說道。

遭遇寒冬：黃金珠寶

與樓市之間的微妙變化

近兩年黃金珠寶行業市場不景氣，所謂“寒冬期”局面仍未改變。巧合的是，樓市目前也經歷新一輪調控。或許，這就是一個產業與一座“城”之間的微妙關系。

聲譽鵲起，也伴隨著陣陣隱憂。受國內外經濟大環境的影響，近兩年黃金珠寶行業市場不景氣，所謂“寒冬期”局面仍未改變。

市場下行帶來黃金珠寶產業的寒冬。實體店萎縮、銷售量下滑、珠寶城展柜撤柜情況時有發生。與此同時，珠寶行業同質化產能過剩，珠寶專業市場建設過量，零售市場銷售網點過多，珠寶產業面臨的困難很多，面臨的挑戰很大。

記者發現，水貝片區里一些較為低端的珠寶店倒閉了不少，例如位于水田一街的愛翠珠寶園，去年才剛剛開業如今卻早已關閉。“這一兩年，周圍很多珠寶店倒了又開，開了又倒，這才讓人擔心。”在水貝經商10幾年的陳阿姨顯得有些感傷。此外，記者還發現，不少黃金珠寶店鋪老板一邊應付來客，一邊專注地看著眼前的小小屏幕——相比起傳統的黃金珠寶批發零售生意，炒金和做期貨賺錢似乎來得更快，但這似乎也帶來了資金鏈上的隱患。

赫本珠寶負責人周小姐對記者表示，這一兩年黃金珠寶行業的景氣度不太好，今年的生意真的特別淡。周小姐提到，除了經濟大環境，前兩年爆發的信貸危機也是影響行業發展的原因之一。據悉，銀行從去年起針對珠寶行業的信貸收緊、資金回籠給一些珠寶企業當頭一棒，導致一些企業在這次大洗牌中因為資金鏈斷裂而面臨破產清算。

珠寶行業經歷所謂的“寒冬期”，水貝片區的樓市似乎也受到沖擊。與房屋銷售市場相比，租房市場的反應更為靈敏。盡管周邊新的寫字樓即將投入使用，地鐵等配套設施更為齊全，但今年以來特別是最近的租房市場出現了明顯變化。記者在今年上半年曾對水貝片區的租房市場進行調查，當時該片區高層一房一廳單位的租金普遍在3000元以上，但現在水貝城中村已被拆除，房源應該更為緊俏，但相反的是出租房源增多，租金的談判空間更大。“我的房子去年還以3300元的租金出租，剛剛到期之后我找中介幫忙出租，現在比以前難出租的同時租金還有所下調，現在我要價2800元租客都不太買賬。”王先生對記者表示。

在中介吳小姐看來，出現這種情況的原因除了樓市新一輪調控，更多的是由于黃金珠寶行業的不景氣。“這邊的租客多數都是附近公司上班的員工，但今年來這租房的人少了，房租也沒以前那么高。”

或許，這就是一個產業與一座“城”之間的微妙關系：過去水貝片區由于黃金珠寶產業的興起而快速發展，現在的確有部分人開始擔心水貝片區特別是樓市會因為黃金珠寶行業所謂的“寒冬期”而出現變化。

“全國珠寶看深圳，深圳珠寶看水貝”，這句話道盡了水貝對于全國黃金珠寶行業的重要地位。其實，黃金珠寶產業的“寒冬期”正倒逼產業變革以及轉型升級。“我們公司一直以穩字當頭，不盲目擴張，也有信心能挺過這段‘寒冬期’。”赫本珠寶負責人周小姐如是說。巧合的是，樓市目前也經歷新一輪調控。黃金珠寶產業與水貝樓市之間正在發生微妙變化，但可以期待的是，經歷了“陣痛期”之后，水貝的前景依舊令人期待。